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Francisco Jiménez Reynoso | @jimenezabogado | 27 de mayo del 2019
Uno de los temas legales que más nos ha pedido la gente para explicar es el del Arrendamiento. Y es que en realidad, prácticamente cualquier ser humano, en un momento de su vida puede ser Arrendador o Arrendatario, y para ello debemos tener los conocimientos básicos cuando necesitemos desempeñarnos de una cosa u otra. Por ello es que escribimos esta columna.
En primer término, debemos ubicar el concepto de Arrendamiento en el Código Civil (cada entidad tiene el suyo), en nuestro caso de Jalisco. El tema se desarrolla en el Título Sexto. Del Arrendamiento, a partir del Capítulo I que comienza en el artículo 1980.
Comencemos pues por el concepto: Es arrendamiento aquél contrato por virtud del cual, las dos partes contratantes se obligan recíprocamente; una de ellas, denominada arrendador, a permitir el uso o goce temporal de un bien; y la otra, llamada arrendatario, a pagar por ese uso o goce, un precio cierto.
Es importante saber que el pago puede no ser solo en dinero, como lo podemos apreciar enseguida: La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada o determinable al momento del pago.
Las reglas para arrendar son claras, señalando 3 supuestos para poder arrendar. Podrá arrendar el bien quien tenga la: I. Libre disposición del mismo; II. Facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos, por autorización de quien tenga su libre disposición; y III. Facultad para conceder el uso o goce de los bienes ajenos, por autorización expresa de la ley.
El arrendamiento debe otorgarse por escrito siempre que se refiera a inmuebles. El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en contrario.
El Código Civil nos señala cuales son los derechos y obligaciones del Arrendador, que a continuación sintetizamos: Transmitir el uso o goce temporal del bien, entregándolo al arrendatario, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido y, si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su naturaleza estuviese destinado y; sin adeudo alguno por concepto de servicios con que cuente el mismo, salvo pacto en contrario. El bien deberá entregarse en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del mismo; Conservar el bien arrendado en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias que no se deban a la negligencia o mal uso del arrendatario; No estorbar ni poner dificultades de manera alguna para el uso del bien arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables y no modificar la forma del mismo; Garantizar el uso o goce pacífico del bien, por todo el tiempo que dure el contrato; Garantizar una posesión útil del bien arrendado, respondiendo de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento; Responder de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario en el caso de que el arrendador sufra la evicción del bien arrendado. En caso de que ésta se dé habiendo mala fe del arrendador, la indemnización en ningún caso será inferior al importe de tres meses de rentas; Devolver al arrendatario el saldo que hubiese a su favor al terminar el contrato de arrendamiento; y Entregar al arrendatario los documentos que acrediten el pago de la renta.
Hemos analizado los derechos y obligaciones del arrendador, ahora vamos a la otra cara de la moneda, esto es, a analizar cuales son los derechos y obligaciones del arrendatario: El arrendatario está obligado a: Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; Responder de los daños que el bien arrendado sufra, por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; Utilizar el bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de él; Poner en conocimiento del arrendador, en el término más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en el bien arrendado.
En caso de no hacerlo, responderá de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al arrendador con su omisión; Recibir del arrendador, los documentos que acrediten el pago de la renta, pudiendo consignarlo, cuando el arrendador se niegue a entregarlos; Desocupar el bien, en caso de arrendamiento de inmuebles, y entregarlo al arrendador una vez cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley; y Pagar las cantidades que resulten con motivo de los servicios con que cuente el bien material del arrendamiento, y al término de dicho contrato, entregar al arrendador la documentación que acredite que no se dejan adeudos por tales conceptos, si no hubo convenio expreso. El arrendatario no está obligado a pagar la renta, sino desde el día en que reciba el bien arrendado, salvo pacto en contrario.
Sin duda alguna, los contratos más comunes son los de inmuebles, por ello es que enumeramos los requisitos que deben contener los mismos: El nombre del arrendador; El nombre del arrendatario; La descripción detallada del inmueble objeto del contrato; Las instalaciones y accesorios con que cuenta para su uso el bien arrendado; El estado que guarda el inmueble; La garantía que deberá otorgar el arrendatario; El destino del inmueble; El término del contrato; El señalamiento de a quien corresponde el pago del servicio de agua potable y alcantarillado y demás servicios públicos estatales o municipales que estén relacionados con el objeto del contrato de arrendamiento; y Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraen adicionalmente a las establecidas en la ley.
Francisco Jiménez Reynoso, quien es escribe esta columna es Doctor en Derecho e Investigador de la Divi
sión de Estudios Jurídicos del Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades. jimenezabogado@gmail.com
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